Immobilien-Voll­finanzierung im Test Baufinanzierung ohne Eigen­kapital wird teuer

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Immobilien-Voll­finanzierung im Test - Baufinanzierung ohne Eigen­kapital wird teuer

Auf sicheren Beinen stehen. Besonders wichtig bei einer Baufinanzierung mit wenig Eigen­kapital. © mauritius images / Bernd Ritschel

Eine Baufinanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigen­kapital ist möglich – aber teuer und risikoreich, wie unser Vergleich zeigt. Wir erklären, worauf es dabei ankommt.

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Die gestiegenen Immobilien­preise werden für Haus- und Wohnungs­käufer immer mehr zum Problem: Das Eigen­kapital reicht vor allem bei Jüngeren hinten und vorne nicht, um 20 Prozent des Kauf­preises und zusätzlich alle Neben­kosten zu zahlen – ein Vorgehen, das bis heute als Stan­dard für eine solide Finanzierung gilt. Oft geht das ganze Eigen­kapital bereits für Grund­erwerb­steuer, Makler und Notar drauf. Da klingt es verlockend, eine Baufinanzierung ohne (oder mit wenig) Eigen­kapital zu wagen. Solche Voll­finanzierungen bieten die meisten Banken heut­zutage an, wenn das Einkommen stimmt. Kreditnehmer gehen damit aber ein höheres Risiko ein und werden kräftig zur Kasse gebeten.

Wir erklären, für wen sich Voll­finanzierungen lohnen können und wo die Risiken bei solchen Darlehen liegen. Vergleichen lohnt sich: Zwischen güns­tigstem und teuerstem Angebot liegen Zins­unterschiede von mehr als einem Prozent­punkt.

Baufinanzierung mit wenig Eigen­kapital – warum der Vergleich für Sie lohnt

Die besten Zinsen für Sie

Unser Vergleich zeigt Voll­finanzierungen – also Angebote für Immobilien­kredite über 100 Prozent des Kauf­preises – von 43 Banken und Kredit­vermitt­lern, darunter regionale und über­regionale Anbieter mit und ohne Filialnetz. Die Kredite haben feste Zinsen für 10 beziehungs­weise 20 Jahre.

Versteckte Kosten

Voll­finanzierungen gehen mit Zins­aufschlägen einher. Wie viel Geld die höheren Zinsen tatsäch­lich kosten, ist Kreditnehmern aber oft gar nicht klar. In unseren Grafiken und Modell­rechnungen zeigen wir, wie viel Banken für die letzten 50 000 Euro der Kreditsumme wirk­lich drauf­schlagen.

Risikomanagement

Wer ohne Eigen­kapital finanziert, kann sich schneller über­schulden – zum Beispiel, wenn das Haus nach einigen Jahren wieder verkauft werden muss. Wir haben das Über­schuldungs­risiko für verschiedene Kreditsummen beispielhaft berechnet.

Heft­artikel als PDF

Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf den Heft­artikel aus Finanztest 12/2023.

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Voll­finanzierungen sind nur was für Gutverdiener

Wir haben die Konditionen für Voll­finanzierungen von 43 Banken und Kredit­vermitt­lern verglichen. In unserem Modell­fall soll der gesamte Kauf­preis einer 500 000 Euro teuren Eigentums­wohnung finanziert werden. Je nach Kredit­variante müssen Kreditnehmer dafür aktuell mit Monats­raten von etwa 2 500 bis 3 000 Euro rechnen – das kann sich nicht jeder leisten. Je weniger Eigen­kapital vorhanden ist, desto wichtiger wird also ein hohes und sicheres Einkommen, um das Risiko einer Über­schuldung zu senken.

Mehr Eigen­kapital-Einsatz lohnt sich

Wenn mehr als 80 Prozent des Kauf­preises finanziert werden sollen, lohnt sich der Einsatz von mehr Eigen­kapital fast immer. Schon wenige Tausend Euro können unter Umständen einen riesigen Unterschied machen: Bietet die Bank dadurch einen nied­rigeren Zins­satz an, wird der Kredit insgesamt deutlich güns­tiger. Kreditnehmer sollten vor der Aufnahme eines 100-Prozent-Kredits also unbe­dingt bei ihrer Bank nach­fragen, wie viel zusätzliches Eigen­kapital für einen güns­tigeren Kredit nötig wäre.

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Kommentarliste

Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

  • OliverJordanovLLM am 07.03.2023 um 13:09 Uhr

    Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Schleichwerbung

  • mchnp006 am 26.07.2019 um 11:54 Uhr
    Bewertung IngDiba

    Verstehe nicht, dass die Ing (dort habe ich meine Baufinanzierung), in Ihrem Test nur sehr eingeschränkt aufgeführt wird.
    Durch eine Finanzberatung wurde für mich die Ing mit den besten Konditinen ausgewählt.

  • Manolo80 am 19.07.2019 um 22:15 Uhr
    Die Aussage von Finanztest ist nicht ganz korrekt!

    Als Baufinanzierungsvermittler kann ich den Aussagen nicht komplett zustimmen! Es ist durchaus möglich und bei uns auch tägliche Praxis mehrere Bausteine zu nutzen. So hat der Kunde einen Großteil zu günstigen Konditionen inklusive Förderkredite und einen weiteren Teil (BeleihungsAuslauf ab z.B. 70% bis in den mittlerweile üblichen Blankoanteil von 50-100.000€, in Ausnahmefällen auch mehr) zu etwas höheren Konditionen. Als guter Vermittler kann man seinem Kunden dann trotz mehrerer Bausteine einen Gesamteffektivzins ausweisen damit der Kunde das Angebot fair vergleichen kann. Wer sich nur 1 Darlehen für die gesamte Summe bei wenig Eigenkapital nimmt zahlt definitiv drauf!

  • mahijado am 08.07.2019 um 21:47 Uhr
    Gute Idee - praktische Umsetzung schwierig

    Der Rat ist gut gemeint, aber um unter die Schwellen zu kommen wird doch ein erheblicher Betrag gebraucht, den man sich so lieber nicht von Freunden leihen sollte. Bei Kauf- oder Baupreisen von 400.000€ aufwärts sind die 20% Eigenkapitel + Einmalkosten schnell 100.000€ und mehr. Durch reines Sparen ist das bis zu einem Alter von 40 Jahren nur noch schwer alleine zu erreichen (und wenn man älter als 40 wird, wird der Kredit vor der Rente unter Umständen nicht mehr abbezahlt).
    Hier zeigt sich leider immer mehr, dass es zum Großteil davon abhängt, ob einen die Eltern in dieser Größenordnung unterstützen können oder eben nicht. Mal wieder spielt die (gesellschaftlche) Herkunft der Eltern in Deutschland die maßgebliche Rolle.

  • Reinhold50 am 08.07.2019 um 21:34 Uhr
    Rein theoretisch

    Man muß sich allerdings fragen, wer zusätzlich zu seiner Miete 30000 € sparen kann, zumal es nirgends Guthabenzinsen gibt. Außerdem dürfte ein vergleichbares Objekt in Ballungszentren bereits nach einem Jahr um diesen Betrag im Preis gestiegen sein.
    Da muss man schon solvente Eltern haben.